Devenir propriétaire avant 40 ans : Malgré les obstacles, des solutions existent
19 août 2022 / chw
En Suisse, seuls env. 40% des habitants sont propriétaires de leur logement. Pourtant, ce n'est pas l'envie qui manque : un Suisse sur deux de moins de 30 ans rêve d'acquérir un bien immobilier dans les dix ans à venir. En moyenne, le Suisse n'est toutefois propriétaire qu'à 37 ans, contre 34 ans pour les Allemands, 33 ans pour les Italiens et 27 ans pour les Anglais.
L'accès à la propriété n'augmente que très lentement car deux forces s'opposent : malgré les récentes hausses, les taux d'intérêt sont toujours bas, mais l'octroi de crédits hypothécaires par les banques est plus restrictif. Le rêve d'une propriété reste donc difficile à se concrétiser.
C'est particulièrement le cas pour les jeunes. Ils ne disposent généralement ni d'un 2e pilier bien doté, ni d'une épargne privée de plusieurs centaines de milliers de francs, ni d'un revenu élevé qui serait susceptible de convaincre les banques.
A cela s'ajoute la cherté des biens immobiliers. En 2021, les prix des villas ont encore augmenté de plus de 6% et ceux des appartements ont bondi de 5%. Cela oblige ainsi les futurs propriétaires à avancer des fonds propres de plus en plus importants.
L'âge en tant que tel n'est toutefois pas un critère d'octroi ou de refus de prêt hypothécaire. L'élément déterminant reste la capacité du demandeur à faire face à la tenue des charges futures en tenant compte d'un taux d'intérêt théorique de 5%.
Penser assez tôt au potentiel du 3e pilier et adopter la bonne stratégie
D'une manière générale, le taux de 5%, qui est en vigueur depuis des décennies, ne pose pas de problème particulier. Par contre l'exigence de 10% de fonds propres hors 2e pilier (plus frais d'achat d'environ 4%-5%) a réduit le cercle des acquéreurs potentiels.
Mais l'obstacle est peut-être moins élevé qu'on ne le pense si l'on est prévoyant.
Pour un bien de CHF 800 000, via un 3e pilier, à raison de CHF 13'766 par année, les deux membres d'un ménage peuvent réunir en six ans les 10% d'argent liquide requis, sans compter l'économie fiscale réalisée durant cette période. Au besoin, la parenté peut apporter sa contribution. Les jeunes qui sont vraiment désireux d'acheter trouvent souvent des solutions auprès de proches par le biais d'avances d'hoirie ou de donation.
De plus, si les revenus du couple le permettent et en adoptant la bonne stratégie, il n'est souvent pas nécessaire d'effectuer un retrait du 2e pilier pour le solde. En effet, pour le financement d'un logement à usage propre, la plupart des banques acceptent la mise en gage des montants détenus auprès de la caisse de pension. Elles financent alors 90% du prix d'achat (au lieu de 80% habituellement) contre nantissement de l'avoir vieillesse LPP.
Cette mise en gage en faveur du créancier hypothécaire présente de nombreux avantages : elle n'entraîne aucune diminution des prestations de prévoyance (vieillesse/invalidité/décès), il n'y a pas d'imposition sur le retrait, la déduction fiscale des intérêts hypothécaires est plus importante et les rachats LPP restent possibles.
Certaines règles non citées ici sont à respecter afin de pouvoir bénéficier totalement de cette stratégie. Un conseil personnalisé reste donc l'option à privilégier.
Le calcul économique incite à l'achat d'une maison ou d'un appartement. En comparaison à un loyer de locataire pour un objet similaire, envisager l'achat d'un bien immobilier est tout à fait judicieux.
Le rêve reste possible, même pour les jeunes ménages !
Face au durcissement des règles d'octroi des prêts hypothécaires, il existe des solutions. Cela implique toutefois la mise en place d'une stratégie d'épargne suffisamment tôt, d'une préparation méticuleuse et de l'analyse personnalisée de chaque dossier.
D'ailleurs, le nombre de propriétaires en Suisse augmente doucement mais sûrement et d'ici une dizaine d'années, plus de 50% des résidents pourrait habiter dans leur propre logement.